Decyzje podejmowane na rynku nieruchomości ze względu na wyjątkową specyfikę tego rynku cechują się wysokim stopniem trudności w przewidywaniu ich skutków. Są zazwyczaj podejmowane w warunkach podwyższonego ryzyka i niepewności oraz wymagają wnikliwej analizy, przeprowadzanej na podstawie dostępnych informacji.
Etapy procesu podejmowania decyzji inwestycyjnej
Rynek nieruchomości to rynek, który cechuje brak przejrzystej o nim informacji, co powoduje, iż większość jego uczestników nie posiada wystarczających danych, które dotyczą cen nieruchomości w momencie decyzji na temat kupna-sprzedaży. Zdobycie takich informacji jest bowiem wysoce pracochłonne i wymaga bardzo dobrej znajomości rynku.
Krok 1. Poszukiwanie przydatnych informacji
Uczestnicy rynku nieruchomości są zmuszeni do podejmowania trudnych decyzji, gdyż mają do czynienia z bardzo nieprzejrzystym środowiskiem, które cechuje się niską efektywnością. W związku z tym przed podjęciem decyzji uczestnicy rynku nieruchomości muszą poszukiwać informacji. Poszukiwania można rozpatrywać na dwóch płaszczyznach - ekonomicznej oraz psychologicznej:
- Z punktu widzenia ekonomii decydent szuka informacji dopóki użyteczność krańcowa kolejnej znalezionej informacji będzie większa od kosztów jakie są ponoszone na jej znalezienie.
- Z kolei na gruncie psychologicznym analiza dotyczy procesów poznawczych, które podejmuje uczestnik rynku, zbierając i przetwarzając informacje.
Heurystyka dostępności
W decyzjach, które dotyczą zakupu nieruchomości inwestorzy kierują się heurystyką dostępności. W pierwszej kolejności więc inwestor dokonuje sprawdzenia jakie informacje posiada. Te informacje są dla niego wynikiem posiadanej wiedzy, doświadczenia, a także wcześniej przeprowadzanych transakcji. Najczęściej inwestorzy znający rynek nieruchomości polegają na własnym doświadczeniu, co implikuje ujemnie skorelowaną zależność między wiedzą a intensywnością poszukiwania informacji. Z drugiej zaś strony posiadana wiedza sprawia, że uczestnik rynku czuje się pewniej podczas oceny dobra, jakim jest nieruchomość. Wszystko to motywuje go do poszukiwania kolejnych informacji.
Mała przejrzystość rynku nieruchomości oraz trudność w dostępie do informacji powodują, iż inwestorzy kierują się przesłankami, które są zawarte w określonych zbiorach informacji oraz są zmuszeni do polegania właśnie na heurystyce dostępności. Inwestorzy, którzy posiadają mniejszą wiedzę na temat rynku oraz wykazują się mniejszą pewnością siebie są bardziej podatni na wpływ opinii zewnętrznych. Koniecznie należy więc pamiętać o tym, że na rynku nieruchomości dostęp do informacji jest różny dla różnych inwestorów.
Krok 2. Analiza i ocena przydatności informacji
Po zebraniu informacji uczestnik rynku przechodzi na kolejny krok - a więc analizę i ocenę przydatności informacji. Na ich podstawie dokonuje stworzenia możliwych alternatyw. Można w tym momencie wyodrębnić dwie grupy czynników pozaekonomicznych, które determinują decyzje inwestycyjne. Są to uwarunkowania zewnętrzne i wewnętrzne.
Uwarunkowania zewnętrzne
Wiążą się z otoczeniem inwestora a więc kultura, grupa odniesienia. Czynniki te sprawiają, że inwestorom, którzy posiadają nieruchomości o określonym prestiżu, przypisuje się konkretny status społeczny. A zmieniające się wartości kulturowe, klasa społeczna, rodzina czy grupa odniesienia, determinują decyzje podejmowane przez uczestników rynku nieruchomości. Inwestorzy na rynku nieruchomości - w zależności od własnych cech osobowości, posiadanego doświadczenia i specyfiki konkretnej inwestycji - pozostają pod wpływem czynników psychologicznych i błędów poznawczych.
Uwarunkowania wewnętrzne
Jest to zbiór psychologicznych i emocjonalnych czynników, które determinują decyzje inwestycyjne inwestorów. Takim głównym uwarunkowaniem wewnętrznym jest percepcja, która dotyczy tego, w jaki sposób dany człowiek łączy bodziec z posiadaną już wiedzą, do czego zostanie porównany oraz do jakiej grupy dołączone zostaną informacje zawarte w bodźcu i czy oraz w jaki sposób zostaną one zniekształcone. Uwarunkowaniem wewnętrznym są również postawy, definiowane jako "element osobowości, rozumiany jako gotowość jednostki do określonego zachowania się względem danego przedmiotu postawy".
Inwestorzy, którzy posiadają doświadczenie i wiedzę na temat rynku mają również wykształcone postawy, które dotyczą lokalizacji oraz wartości nieruchomości. Z łatwością podejmują decyzje, a to dlatego, że potrafią sformułować preferencje oraz działają na gruncie silnych postaw oraz opinii.
Ogromny wpływ na działania związane z inwestowaniem w rynek nieruchomości ma również motywacja inwestora. Definiuje się ją jako "całokształt układu motywów, nadający ogólny kierunek działalności danej jednostki, organizujący jej sposoby zachowania się, postawy i reakcje uczuciowe, dążenie do określonych sytuacji i celów". Uczestnicy rynku, aby osiągnąć określony cel muszą znać różnice między stanem pożądanym, a obecnym. Motywacja uczestników rynku nieruchomości to efekt chęci zmian, co wynika z dużej różnicy między stanem obecnym, a pożądanym. Zależy również od indywidualnych cech osobowości inwestora. Wzrost motywacji do zakupu nowej nieruchomości może mieć wiele czynników np. pogarszające się sąsiedztwo czy powiększenie rodziny, ale mimo wysokiej motywacji uczestnik rynku może pozostać w obecnym miejscu zamieszkania, kierując się sentymentem i przywiązaniem do danego miejsca. W przypadku uwarunkowań zewnętrznych mamy do czynienia z aspektami kulturowymi czy socjologicznymi.
Rynek nieruchomości to rynek cechujący się wyjątkową specyfiką, która ma swoje odzwierciedlenie np. w niskiej efektywności oraz przejrzystości rynku. W związku z tym inwestorzy, którzy działają na rynku nieruchomością są wciąż narażeni na ryzyko występowania różnorodnych efektów, które wpływają na ich sposób postrzegania rynku oraz podejmowania decyzji inwestycyjnych.
